Spätestens seit wir das zweite Mal in Florida waren, ging uns der Traum nach, ein Haus im Sunshinestate zu besitzen. Zu stark sind die Argumente wie “Sonnenschein das ganze Jahr” oder “Traumstrände an Ost- oder Westküste”. Wir haben uns daher ausgiebig informiert und haben in 2011 den Schritt gewagt ! Aber wie geht man diese Sache am besten an ?
Das Ferienhaus
Wichtig ist es, sich über die Lage Gedanken zu machen. Die meiste Auswahl gibt es in Miami, Naples, Cape Coral und Orlando. Alles in allem ist aber das Vorgehen überall das gleiche. Man muss sich zuerst überlegen welches Budget einem zur Verfügung steht und wie der Hauskauf finanziert werden soll. Kommen wir mal zuerst zur Lage
Wir unterscheiden hier auch nach denselben Kriterien wie bei der Anmietung eines Hauses, somit wiederholen wir hier nur noch die Eckpunkte:
1) Strandlage
2) Lage an einem Kanal ( Frischwasser oder Süsswasser )
3) sonstige Lage ( an einer Hauptstrasse, allgemeine Wohngegend, Einkaufsmöglichkeiten )
4) Ausstattung
Hier ein Beispiel für Kanallage:
Bei Kanallage ist zu beachten ob es ein Süsswasserkanal ist, der nicht irgendwann in das Meer mündet sondern vielleicht in einen der vielen Seen oder eben ein Salzwasserkanal, der es auch ermöglicht mit einem gemieteten Boot auf die vorgelagerten Inseln wie Captiva oder Sanibel Island zu fahren. Übrigens, man benötigt keinen Bootsführerschein in den USA !
Wichtig ist für unseren Geschmack, dass das Haus nicht am Ende eines Kanals liegt, denn dort kann das Wasser unter Umständen etwas abgestanden riechen da es nicht fliesst. Bitte also vorab in Google Maps schauen wie das Haus am Kanal liegt.
Weitere Kriterien sind die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder. Hier gibt es die meiste Auswahl zwischen zwei und vier Schlafzimmern sowie zwischen zwei und drei Bädern. Die Mehrheit der Ferienhäuser hat drei Schlafzimmer also Platz für maximal sechs Personen. Wir würden soweit gehen und ein Haus mit vier Schlafzimmern und zwei Bädern nehmen, da immer mehr Familien solche Häuser buchen und eben die Nachfrage je mehr Schlafzimmer man hat, entsprechend grösser wird.
Das Ferienhaus sollte Vollausstattung haben, also komplett eingerichtete Küche, Waschmaschine für dreckige Klamotten, sind vor allem bei Familien sehr beliebt. Eine Internetverbindung und Telefon ist heute Pflicht. Ein Pool gehört für unseren Geschmack auch zur Pflichtausstattung obwohl es immer noch Ferienhäuser ohne Pools gibt. Als Vermietungsargument ist das aber mehr als wichtig.
Die Ausrichtung des Hauses spielt auch eine Rolle, wenn auch eine kleine. Diese sollte wenn möglich nach Süden oder Südwesten sein. Warum ? Gerade in den kühleren Monaten hat man gegen Abend doch noch etwas Sonne am Pool und das ist hilfreich um noch draussen baden oder grillen zu können.
Ebenfalls wichtig ist die Lage des Hauses. Es sollte nicht zu nah an Hauptstrassen aber auch nicht zu weit davon entfernt liegen. Der Lärm der vorbeifahrenden Autos passt nicht zum Sunshine-Feeling, aber es sollte nah genug an Einkaufsmöglichkeiten oder Restaurants sein. Hier sollte man sich die Gegend vorher genau anschauen. Natürlich spielt das Umfeld des Hauses auch eine Rolle. Ist es eine gewachsene Wohngegend ? Wie sieht es rings um das Haus aus ? Sind die Grundstücke bebaut oder brach liegend ? Am Bild oben ist zu erkennen, dass es beides gibt. Nachbarn auf derselben Strassenseite und brach liegende Grundstücke gegenüber.
Die Kosten
Nachdem man sich ein Ferienhaus geleistet hat, muss man an die Kosten denken. Auch wenn das Haus nicht vermietet ist oder man nicht selbst drin wohnt entstehen Kosten, die man monatlich kalkulieren muss. Hier mal ein Beispiel für ein Haus mit einem Wert von ca. 150.000 $:
Hausverwaltung 150 $
Gartenpflege 75 $
Poolservice 75 $
Strom 100-150 $
Telefon / Internet / TV 90 $
Wasser / Abwasser 40 $ ( wenn man keinen Privatbrunnen hat, sonst fällt dieser Betrag weg und die Stromkosten steigen dafür um weitere 20 $ )
Versicherung 100 $
Grundsteuer 210 $
Gesamtkosten ca. 860 $ im Monat. Dazu kommen noch Rücklagen für Reparaturen bzw. Versteuerung der Mieteinnahmen.
Zusätzlich muss man noch die Mieteinnahmen versteuern. Das kann auf zwei Methoden erfolgen. Entweder man lässt den Staat das machen und dieser behält dann 30 % als sogenannte Quellensteuer der Mieteinnahmen ein oder man macht eine Art Steuererklärung mit Formular 1040 NR und kann dann zusätzlich noch Ausgaben für Instandhaltung und Reparaturen mit angeben. Dazu sollte man aber besser einen Steuerberater konsultieren. Wir haben diese Aufgabe aktuell einem Steuerberater übergeben, weil wir uns selbst nicht sicher sind ob wir das richtig machen. Wichtig ist vor allem im ersten Jahr die jährliche Steuererklärung, denn dort können die kompletten Ausgaben für die Istandsetzung des Hauses mit angegeben werden und da sollte unserer Meinung nach ein Profi ran.
Der Kauf
Eine Immobilie wird in den USA ganz selten von privat verkauft. Hier werden grundsätzlich Makler eingesetzt. Die Makler erhalten ihre Prämie aber nicht vom Käufer sondern vom Verkäufer, man kann als Käufer also bedenkenlos den Makler seiner Wahl beauftragen. In den USA gibt es eine Datenbank für alle Immobilien die zum Verkauf stehen, die sogenannte MLS.com. Hiermit kann man schon mal vorab alle Häuser anschauen und sich orientieren. Die Makler haben einen besseren Zugriff auf die Datenbank und damit lässt sich ein Filter einrichten, der alle Kriterien die man wünscht herausfiltert und wenn nötig täglich in sein Emailpostfach sendet.
Es nützt aber nichts wenn man zwei Monate vor dem eigentlichen Besichtigungstermin sich für einige Objekte entscheidet, denn diese sind meist schneller weg als man denkt. Deshalb auf jeden Fall erst in der Woche vor der Anreise nach drei bis vier potentiellen Häusern schauen und mit dem ausgewählten Makler Besichtigungstermine vereinbaren.
Wichtig ist bei der Besichtigung darauf zu achten, dass der Bauherr keine Chinese Drywall Trockenbauplatten verwendet hat. Diese wurden ab ca. 2002/2003 zum Häuserbau genommen, da der lokale Markt keine Trockenbauplatten mehr liefern konnte. Diese Trockenbauplatten haben verursacht, dass schwefelartige Gase freigesetzt wurden, die heute noch gesundheitsschädlich sind. Einfach zu erkennen ist es daran, wenn Kupferleitung grünlich verfärbt sind oder es vergilbte schwarze Flecken an der Wand gibt. Die Verkäufer sind aber mittlerweile verpflichtet diese Auskunft beim Listing des Hauses anzugeben, so dass man schon vorab das sieht und vorgewarnt ist.
Der ausgeschrieben Verkaufspreis ist meistens Verhandlungssache und je nach dem wie dringend der Verkäufer das Objekt loshaben will sind noch 10-15 % Rabatt möglich. Also auf jeden Fall hier nachverhandeln denn das sind immerhin ca. 15.000 $ Ersparnis machbar.
Wichtig ist die Finanzierung der Immobilie. Stand heute ist es nicht möglich einen Kredit in den USA zu bekommen um den Hauskauf zu realisieren. Es gibt aber durchaus Möglichkeiten über deutsche Banken oder amerikanische Banken die in Deutschland eine Niederlassung haben zu finanzieren.
Der Closing Day ist der Tag der Übergabe des Hauses als der Eigentumswechsel. An diesem Tag ist der Prozess der Vorbereitung abgeschlossen. Wenn dies alles geklärt ist sollte man auf jeden Fall ein Konto bei einer amerikanischen Bank eröffnen. So ist das Verwalten der Mieteinnahmen bzw. das Bezahlen von Rechnungen einfacher
Hier einige wichtige Seiten beim Hauskauf:
MLS – Datenbank aller zum Verkauf stehenenden Häuser
Listingbook – Datenbank aller zum Verkauf stehenenden Häuser
Leepa – Informationen über dasjeweilige Haus bzw.Grundstück im Lee County
Die erste Vermietung
Nachdem der Kauf erledigt ist und das Ferienhaus zum vermieten fertiggestellt ist, muss man sich überlegen, wie man das Ferienhaus anbietet. Am besten wäre es auf einer eigenen Homepage, wenn man die Möglichkeit hat dies selbst zu erstellen oder erstellen zu lassen. Ansonsten gibt es Möglichkeiten über Portale wie z.B. fewo-direkt.de, die provisionsfrei vermitteln. Der Bekanntheitsgrad über diese Plattformen ist natürlich deutlich höher als den Neustart einer eigenen Homepage, deshalb macht es zu Beginn Sinn sich dort zu registrieren.
Man sollte sich auch im klaren sein, dass die Vermietung eines Hauses einiges an Bürokratie verlangt. Man muss Mietverträge erstellen, Kautionen und andere Buchug verwalten, gg. Check In und Check Outs überprüfen, Reparaturen veranlassen und bewerten, Reklamationen bearbeiten und vieles mehr !
Im Prinzip ist das Vermieten keine Einnahmequelle, man sollte aber seine Kosten die durch das Haus entstehen wieder rein bekommen. Als kleine Faustregel nimmt man ca. 20 Mietwochen pro Jahr die dann die Kosten decken sollten. Natürlich hängt dies davon ab zu welchen Preisen man vermietet und wie hoch die Investitionen waren .
Weitere Webseiten für die Vermietung eines Ferienhauses:
SunShineState Network – Sehr gute Plattform für Vermietungen in deutschsprachigem Raum ( Gebühr: 7,50 € im Monat der 90 € im Jahr )
Ferienhausmiete.de – Ebenfalls eine sehr gute deutschsprachige Seite ( Gebühr: kostenlos )
Flipkey – hauptsächlich für amerikanische und kanadische Mieter – Webseite gehört Tripadvisor ( Gebühr: 60 Tage Testaccount, danach ab 25 $ im Monat )
Sollten dies Informationen nicht ausreichen gibt es zwei Reiseberichte von unserem Hauskauf:
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